Ważność operatu szacunkowego. Operat zachowuje swoją ważność przez 12 miesięcy od dnia jego sporządzenia. Jeżeli wartość przedmiotu uległa zmianie na przykład ze względu na przeprowadzony remont, zmianę przeznaczenia lub znaczące zmiany na rynku nieruchomości, w takim przypadku operat traci ważność nawet przed upływem roku Koszt wykonania operatu szacunkowego zależy od kilku czynników. Kluczowy jest rodzaj wycenianej nieruchomości oraz jej położenie. Im bardziej skomplikowana nieruchomość, tym droższa będzie jej wycena , dlatego nie powinno dziwić, że najdroższy będzie operat szacunkowy kamienicy, a najtańszy operat szacunkowy mieszkania. nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 04.207.2109 z późn. zm.);-Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania wartości nieruchomości (Dz. U. z 2014 r. poz. 742); 3.3. Podstawy metodologiczne - zeszyty metodyczne „Wycena nieruchomości Fast Money. Starosta wydał decyzję o ustaleniu i wypłacie odszkodowania za nieruchomość, przeznaczoną pod budowę drogi, która przeszła na własność gminy. Podstawą ustalenia wysokości odszkodowania był operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Skarżąca nie zgodziła się z decyzją i wniosła od niej odwołanie. Wojewoda utrzymał jednak zaskarżoną decyzję w mocy. Wojewoda podzielił ustalenia Starosty. Zgodził się również z dokonaną przez biegłego wyceną, a w szczególności z przyjętym przez niego wyborem nieruchomości do porównania. Skarga do WSA Skarżąca wniosła skargę do sądu administracyjnego. WSA podzielił zarzuty skarżącej i uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty. Wskazał, że na podstawie art. 145 § 1 gdy sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Wartość nieruchomości WSA podkreślił, iż zasady ustalania wartości nieruchomości wynikają z ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych. Podejście porównawcze polega zaś na ustaleniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się. Operat szacunkowy WSA zaznaczył, że operat szacunkowy powinien przedstawiać postępowanie oraz zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Podstawą ustalenia odszkodowania może być jedynie operat szacunkowy sporządzony zgodnie z przepisami. Ma on moc prawną opinii biegłego. Natomiast tylko operat szacunkowy sporządzony w sposób odpowiadający prawu i poddający się weryfikacji, zawierający pełne przedstawienie rozumowania rzeczoznawcy wykluczające arbitralność po jego stronie, stanowi właściwy dowód w sprawie. Takie stanowisko wyraził NSA w wyroku z dnia 26 lipca 2017 r., I OSK 2665/15 (LEX nr 2366836). Wady operatu Zdaniem WSA sporządzony w sprawie operat szacunkowy nie spełniał wymaganych kryteriów. Organy administracyjne nie zweryfikowały go, a tym samym naruszyły prawo. WSA zauważył, że rzeczoznawca nie określił rzędu wielkości zbadanych transakcji. Nie wiadomo, ile skrajnych transakcji odrzucił. Wybrał jedynie 7 nieruchomości do porównania. Nie wiadomo też, które lata biegły analizował przy badaniu tendencji na rynku nieruchomości. Tymczasem 7 transakcji niewiele mówi o rynku nieruchomości. Poza tym rzeczoznawca z tych 7 nieruchomości wybrał do porównania jedynie 3. Nie opisał ich jednak w dostatecznym stopniu, nie wiadomo, czy faktycznie są one podobne do wycenianej działki. Niemożność rzetelnej wyceny WSA podkreślił, że jeśli nie jest znane nawet położenie nieruchomości przyjętych do porównania, to trudno przyjąć możliwość oceny prawidłowości wyceny. Dokonując wyceny przy zastosowaniu podejścia porównawczego, ceny nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące je od przedmiotu wyceny. Strony organ i sąd muszą mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są faktycznie podobne. Należało zaś podkreślić, że operat nie był sporządzony w sposób rzetelny - zaznaczył WSA. Ostatecznie zatem organy administracji niewłaściwie przyjęły, że sporządzony operat szacunkowy może stanowić podstawę czynienia ustaleń w sprawie. Wyrok WSA w Krakowie z dnia 17 lipca 2018 r., II SA/Kr 745/18, LEX nr 2525240. Pytanie: Od kilku dni studiuję różne przepisy i szukam różnych możliwości rozwiązania sprawy (opisanej tu: Wniosek o dodatkowe oszacowanie nieruchomości jako sposób na uniknięcie licytacji – przyp admina). Jednym z rozwiązań, które mi się nasunęło, jest możliwość złożenia do sądu wniosku o odwołanie licytacji z powodu utraty ważności operatu szacunkowego. Od momentu jego ogłoszenia upłynął już termin 12-stu miesięcy ( na dzień dzisiejszy jest to 13 m-cy, na dzień licytacji – 15m-cy). Pytanie: czy powinniśmy w jakiś sposób uzyskać informację nt. tego, czy operat został przedłużony (tj. czy powinniśmy byli zostać o tym powiadomieni?). Czy możliwe jest złożenie wniosku do sądu o odwołanie terminu licytacji z powodu nieważności operatu i jednocześnie prośbę o wyłączenie rzeczoznawcy z art. 24 par. 1 KPA oraz złożenie wniosku do sądu o wystąpienie przez sąd do Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych o wydanie opinii nt. prawidłowości i ważności kwestionowanego operatu? Na żadnym z forów prawniczych nie znalazłem informacji nt. takiej możliwości. Może zechciałby się Pan do niej ustosunkować, podać wzór takiego wniosku i opisać swoim czytelnikom możliwe rozwiązanie? Odpowiedź: Z ustaleń które poczyniłem wynika, że w egzekucji z nieruchomości nie ma zastosowania art. 156 ustęp 4 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami stanowiący, że operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3 (12 miesięcy), po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Przeczytaj też: Skarga na opis i oszacowanie nieruchomości przez komornika Znalazłem bowiem uzasadnienie postanowienia Sądu Okręgowego w Kaliszu z dnia 22 grudnia 2015 r. sygn. akt II Cz 732/15 i przytaczam fragment: (…) z uwagi na dyspozycję przepisu art. 156 ust. 5 powołanej ustawy, obowiązek pozyskiwania klauzuli aktualności w operacie szacunkowym nie ma zastosowania do operatów szacunkowych sporządzanych w postępowaniach egzekucyjnych z nieruchomości. Zważyć bowiem należy, że przepisy te przewidują w tym zakresie odrębną regulację wynikającą z treści z art. 951 zgodnie z którą, jeżeli w stanie nieruchomości (w tym w zmianie rynkowej wartości nieruchomości – zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dn. r., I CKN 639/97, Lex nr 50629) pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a terminem licytacyjnym zajdą istotne zmiany, dodatkowy opis i oszacowanie może nastąpić jedynie na wniosek wierzyciela lub dłużnika. Świadczy o tym także przepis art. 985 § 2 nakazujący, po umorzeniu postępowania egzekucyjnego z powodu bezskuteczności drugiej licytacji i braku przejęcia nieruchomości przez wierzyciela na własność i wszczęciu nowej egzekucji z tej nieruchomości przed upływem trzech lat od daty drugiej licytacji, powtórzenie czynności opisu oszacowania nieruchomości jedynie na wniosek wierzyciela lub dłużnika (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dn. r., I ACa 28/13, Lex nr 1327561; Małgorzata Brulińska, Komentarz pod red. J. Gołaczyńskiego, LEX 2012, teza 17 do art. 948 Przeczytaj też: Prawie 100% różnica w dwóch wycenach nieruchomości dokonanych przez tego samego rzeczoznawcę – biegłego Istotnie, w przywołanym postanowieniu Sądu Najwyższego sygn. akt I CKN 639/97 napisano że, Przez “zmiany w stanie nieruchomości” z art. 951 trzeba rozumieć zmiany rynkowej wartości nieruchomości niezależnie od tego, z jakich wynikają przyczyn. Z uwagi na powyższe uważam, że przysługuje Panu prawo do złożenia do komornika wniosku o dokonanie ponownego opisu i oszacowania nieruchomości. Na ewentualną odmowna decyzję komornika przysługuje Panu skarga na czynności komornika, do sądu. Może Pan też wnioskować do komornika o wyznaczenie innego biegłego powołując się na nierzetelne oszacowanie natomiast nie wiem, jak komornik może odnieść się do tego wniosku zważywszy, że (w terminie) nie złożył Pana skargi w związku nierzetelną wyceną biegłego. Bezpłatne porady: poczta@ W ubiegłym roku przeprowadziłem podział moich gruntów rolnych, w wyniku którego powstały trzy mniejsze działki. Dwie z nich zapisałem w darowiźnie córce, a jedną przeznaczyłem pod własny dom. Gmina przeprowadziła postępowanie, w rezultacie stwierdzono, że wartość tych działek wzrosła i narzucono mi opłatę adiacencką w wynosi 12 tys. zł. Co mogę zrobić, aby znacząco zmniejszyć tę kwotę? Przecież realnie areał mi się zmniejszył, bo darowizna jest nieodpłatna. Czy da się tę opłatę adiacencką podważyć? Opłata adiacencka od wzrostu wartości nieruchomości po podziale Obawiam się, że w opisanej sytuacji, przy tych danych, które posiadam, nie ma możliwości kwestionowania ustalonej opłaty adiacenckiej. Zgodnie z art. 98a ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. W Pana przypadku pewne jest, że ustalenie opłaty adiacenckiej nastąpiło w terminie. Suma wartości działek po podziale jako podstawa naliczenia opłaty adiacenckiej Opłata adiacencka dotyczy całości dzielonej nieruchomości. Nie jest ustalana dla jej poszczególnych, wydzielonych części. To zresztą wprost wynika z ustępu 1a art. 98a: „Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi”. Jak zrozumiałam, Pana główny zarzut jest właśnie taki, że nie powinien Pan płacić wysokiej opłaty adiacenckiej, skoro po podziale pozostała Panu tylko jedna działka, czyli wartość mniejsza. Ten argument w żadnej mierze nie przekona ani Samorządowego Kolegium Odwoławczego ani ewentualnie później sądu administracyjnego. Pozwolę sobie przytoczyć w tym miejscu kilka argumentów, jakie przedstawił Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 6 lipca 2016 r. (sygn. akt II SA/Gd 675/15). W tej sprawie także właścicielka gruntu rolnego została obciążona opłatą, chociaż nie była już właścicielką wydzielonych działek pod zabudowę. Sąd wyjaśnił, że adresatem decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej jest właściciel nieruchomości, który wystąpił o jej podział. To on odnosi realną korzyść ze wzrostu jej wartości. Uzyskuje bowiem nieruchomość wartą więcej niż przed podziałem. Jeżeli ją sprzeda, to za cenę, w której zawarto ten wzrost. Niezależnie zatem od tego, czy w dacie wydania decyzji o opłacie adiacenckiej jest jeszcze właścicielem nieruchomości objętej podziałem, czy nim już nie jest, to na nim spoczywa obowiązek jej uiszczenia. Sąd wskazał, że: „Z treści odwołania, jak i skargi wynika, że według strony podział nieruchomości na mniejsze działki nie spowodował wzrostu ich wartości. Stanowisko to jest błędne, bowiem z treści operatu wyraźnie wynika, że taki wzrost wartości nastąpił z kwoty 21 zł/m2 na kwotę 29 zł/m2, a fakt, że cechą różnicującą nieruchomości po podziale była powierzchnia działki, która ze średniej przed podziałem zmieniła się na dobrą, patrząc pod katem przeznaczenia na budownictwo jednorodzinne. Wzrost ten był nieznaczny, jednak nie budzi wątpliwości, że nastąpił i z tego tytułu skarżąca zobowiązana jest do uiszczenia opłaty adiacenckiej. Faktem notoryjnie znanym jest również to, że działki mniejsze na rynku nieruchomości są zazwyczaj łatwiej zbywalne i droższe niż działki o dużej powierzchni.” Zobacz również: Pozwolenie na wyrównanie działki rolnej Odwołanie od decyzji o wysokości opłaty adiacenckiej Co bardzo ważne, dla ustalenia opłaty adiacenckiej nie ma znaczenia, co z wydzielonymi działkami zrobił właściciel, czyli, czy de facto realnie korzyść wynikającą ze wzrostu wartości nieruchomości uzyskał. Fakt, że dwie działki darował Pan córce, a nie sprzedał, osiągając zysk, nie ma tu żadnego znaczenia. Gdyby jednak chciał Pan walczyć z wysokością opłaty, to musiałby Pan w odwołaniu zakwestionować sam operat szacunkowy, na podstawie którego ustalono opłatę. Tutaj nie mam zbyt wielu danych, ale podstawą takiego zakwestionowania musiałoby być wykazanie, że sporządzający operat nie miał uprawnień, że wyceny dokonał niezgodnie z obowiązującymi go przepisami i wreszcie wykazanie, że ustalone ceny nieruchomości są zbyt wysokie, jak na miejsce, w którym się znajdują. Trzeba by tutaj wskazać ceny rynkowe innych okolicznych nieruchomości w podobnej sytuacji. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼

odwołanie od operatu szacunkowego nieruchomości